近几年受经济提高速度放缓等多重因素影响下，我国各行业不良资产规模增长势头不减。尤其是2024年以来，随着房地产市场的降温和房价的下跌，法拍房的数量增长惊人。

  法拍房低于市场中等水准10%-30%的价格吸引了不少潜在购房者及投资人关注。相较其有几率存在的风险，省下的真金白银更具有诱惑力。

  作为入围人民法院的司法鉴定机构，在多年的司法鉴定评估业务中积累了丰富经验。日常也时常有人来询问所评估房屋情况，尤其是这半年来，法拍房的数量大幅度的增加。我常被问到：买法拍房有没有风险？这个房子价格很划算，我能不能买？

  本文从评估角度，结合多年的司法鉴定评估经验，分析购买法拍房要关注哪些风险点。影响房子价值的重要的因素分为区位因素、实物因素和权益因素。区位因素客观存在，这里我们主要就权益因素和实物因素进行分析。

  在竞买法拍房前首先应当明确标的房屋的限购政策，确认自己是不是具备购买资格。北京市目前在住宅、商办、工业用房上均有一定的限购政策要求。尤其是工业用房，后续拟从事经营项目需要符合北京市工业项目准入要求，详细情况应到房屋所在地有关部门进行核实确认，避免拍卖后无法过户的情况出现。

  1.本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭），可在京购买2套住房，且可在五环外新购买1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）。

  2.本市户籍成年单身人士，可在京购买1套住房，且可在五环外新购买1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）。

  3.连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，可在京购买1套住房，且可在五环外新购买1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）。

  其中，新购买商品住房位于通州区（不含台湖、马驹桥地区）的居民家庭或成年单身人士，还须为通州区户籍，或与在通州区注册或经营的企业、疏解搬迁至通州区的党政机关、企业和事业单位存在劳动关系。

  1.首次出售商办类项目禁止出售给个人，再次出售时，也应当出售给企业和事业单位社会组织。已售商办项目再次出售时，可出售给企业和事业单位、社会组织，也可出售给个人。

  2.个人购买商办房需在京无住房和商办类房产，且在京连续60个月缴纳社保或个税。

  住宅房地产存在迁入迁出问题，通常需由竞买人自行询问当地公安机关户籍管理部门了解标的房屋的户籍情况。

  大部分法拍房已经取得《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《不动产权证书》。人民法院书面明确或知悉为违法占地、违法建设、超过批准期限的临时建筑等违法房地产的，不会列入拍卖房产范围。通俗地说，就是产权证中未登记的房屋，均不纳入评估范围。

  但实际仍有在建工程房地产、预售商品房、补充完善相关手续后可以办理登记的房地产执行拍卖，经人民法院同意，可根据已登记房地产进行拍卖。

  此类拍卖房屋的评估价格通常为扣除补充完善相关手续、办理登记需要发生的相关联的费用后的余额。拍卖标的依法不予办理登记的，评估结果中会最大限度地考虑没办法办理登记对评估结果的影响，并在评估报告中进行一定说明。

  竞买未进行权属登记房地产，后续的补办手续难易程度不一，有些项目由于债务人过多或不符合规划等情况后续登记手续可能非常繁杂。

  对于未取得产权证的法拍房，竞买前需通过拍卖公告信息及有关人员核实明确没办法取得产权证原因，是否需买受人承担后续成本、后续登记手续完善难易程度、拍卖后违建拆除工作规定及成本负担等情况。对于没办法办理登记的房屋，虽然拍卖后可占有及使用房屋、获取相关收益，但再次转让和使用的过程中工商证照办理等情况将会受到诸多限制。因此需充分了解拍卖标的背后的故事，谨慎竞买。

  一般来说，如果房子存在租赁他项权利，且是在抵押权之前，则该租赁权是需要拍卖人着重关注的。

  如司法认定已存在租赁是有效租约，即租赁权可以对抗申请执行人（带租拍卖），则买受人必须要格外注意竞买后在租赁期内买受人将无法立即使用拍卖房屋，仅能获取租金收益。估价机构会最大限度地考虑已有租约对房地产价值的影响，但买受人也应知晓租约期内没办法使用拍卖房屋。更有甚者，若原租约租金已提前趸收，在未来的租约期内买受人将无法获取租赁收益。如租户与产权人之间有其他债务关系或者纠纷，则会让房屋权益更为复杂。

  对于存在租约的法拍房，竞买前应充分了解已有租约的租期、租金水平、租金支付方式、租户与产权人关系等信息，也可以聘请专业机构提供支持，以便更好地进行投资。

  购买法拍房还应当关注标的房子是不是存在欠缴税金及相关联的费用，包括税收、物业费、供暖费、水电费、燃气费等及其滞纳金。

  一般来说，人民法院查明标的房屋有欠缴税金及相关联的费用，会书面明确欠缴税金及相关联的费用的缴费义务人。但是，如未查明标的有几率存在的水、电、热力、燃气、物业管理费、车位管理费等欠费情况，通常会在拍卖公告中说明由买受人承担欠费的缴纳。

  我们在日常评估中，曾遇到商办类物业，由于物业管理费标准较高，标的房屋欠缴物业费多达百万余元，少则数万元。还有在建工程因超规需补缴出让金、划拨土地需缴纳出让金等情况，此类欠缴均数额较大，竞买人需提前估算购房成本，以免影响投资决策。

  竞买法拍房前需充分了解标的房屋税费欠缴情况，对于无法明确金额的欠缴税费宜到物业管理公司或有关部门了解欠费情况，必要时可聘请专业机构进行估算，考虑标的房屋竞拍价格及后续需负担成本再进行竞买。