在司法拍卖的激烈角逐中，竞拍者往往怀揣着对心仪房产的热切期盼，然而，当拍卖的尘埃落定，新业主接过房产证时，却可能面临一个棘手的问题——房产拖欠的物业费究竟应由谁来承担？这一疑问不仅困扰着新业主，也引发了法律界的广泛关注。今天，我们就通过一起真实案例，深入探讨这一问题的来龙去脉。

  2022年11月，王某在司法拍卖中成功竞得一处房产，原房主为李某。然而，当王某于2023年1月满心欢喜地取得房屋产权证，并前往该房产的物业服务企业办理相关手续时，却被告知该房产已拖欠物业费长达3年之久。面对这笔突如其来的欠费，王某认为其刚刚取得房产证，之前的物业费与其无关，因此拒绝支付。物业公司多次催要无果后，将王某与原房主李某一并诉至法院，一场关于物业费承担相应的责任的较量就此展开。

  原房主李某首先向法院提交了《拍卖公告》，其中第八条明确规定：“拍卖成交买受人付清全部拍卖价款后，凭法院出具的执行裁定书、协助执行通知书及拍卖成交确认书自行至相关管理部门办理标的物权属变更手续。办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补缴的相关税、费（依照税法等有关规定法律法规和政策的规定），由双方各自承担。自行办理水、电、煤等户名变更手续，相关联的费用自理。水、电、物业管理等欠费均由买受人承担，未明确交费义务人的费用也由买受人承担。具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询。标的物如有原有户口难以迁出的情况，由买受人自行承担解决，与拍卖人无涉。”

  李某认为，竞买人一旦做出竞买决定，即表明已完全了解并接受标的物的现状和一切已知和未知的瑕疵。竞买人可以到有关部门咨询涉案房屋的情况，未咨询的竞买人视为对标的物现状的认可，责任自负。因此，李某觉得自身已对涉案的物业欠费不具有任何偿付责任，该欠付责任应由竞买人即新房主王某承担。

  而王某则对《拍卖公告》第八条的规定提出了质疑，认为其不合法、无效。王某认为，物业费是李某拖欠的，应由李某支付。他请求法院判决驳回物业公司对其的诉讼请求。

  首先，法院指出，本案争议的焦点在于：在案涉房屋已被法院拍卖的情况下，应由原业主还是现业主支付物业服务费。

  一方面，李某与物业公司签订的物业服务合同对物业费的交纳时间、标准及空置房物业费的交纳方式等进行了明确约定。案涉房产欠付物业费已达3年之久，即2020年1月1日至2022年12月31日。根据合同约定，李某应在2019年4月20日前预交2020年度的物业服务费。然而，李某却迟迟未交，而物业公司也怠于催要，导致欠付物业费达3年之久。现因拍卖变更业主，据此免除李某的合同义务显然有失公平合理性。因此，法院对李某以房产已经拍卖、所欠物业费不应由其负担的主张不予采信。根据合同相对性原则，李某应当向物业公司支付所欠物业服务费。

  另一方面，案涉房屋的《拍卖公告》等文件明确载明了拍卖标的物所涉及的物业费等欠费均由买受人自行了解并承担。王某自愿参与竞拍，应视为其对《拍卖公告》等条件的接受和同意。他参加竞拍前理应自行了解、核实案涉房屋的物业服务费等欠费情况。王某参与竞拍并取得案涉房屋产权，表明他认可案涉房屋的瑕疵和权利负担，并同意承担案涉房屋所欠物业服务费的责任。且本案无证据证明物业公司对此予以明确拒绝。根据《民法典》的相关规定，王某在拍卖公告载明欠交物业费需由买受人承担的情况下，明知且同意承担该物业费交纳义务，应构成债务加入。因此，法院对王某抗辩其在取得房产证之前的物业费不应承担交纳义务的主张不予采信。王某就李某所欠的物业服务费应承担连带清偿责任。

  此外，法院还注意到，原、被告双方均认可所诉期间案涉房产处于空置状态。根据《山东省物业服务收费管理办法》的相关规定，普通住宅交付后空置6个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收。因此，法院参照该规定，对物业公司所诉2020年1月1日至2022年12月31日期间的物业费按照六折认定计收。

  本案的审理不仅解决了王某与李某之间的物业费纠纷，更为类似案件的处理提供了有益的借鉴。近年来，随着法拍房市场的日益活跃，新产权人清欠物业服务费等费用的纠纷也屡见不鲜。这些纠纷的焦点往往在于原产权人是否应承担相应的责任、新产权人是否构成债的加入或债的转移等问题上。

  本案中，法院根据合同相对性原则和《民法典》的相关规定，判决原产权人李某向物业公司支付所欠物业服务费，并认定新房主王某构成债务加入，承担连带清偿责任。这一判决不仅维护了物业公司的合法权益，也提醒了广大竞拍者在参与法拍房竞拍前务必充分了解标的物的瑕疵和权利负担，以免陷入不必要的纠纷之中。

  同时，本案也启示我们，在司法拍卖过程中，法院和有关部门应加强完善拍卖公告的内容，明确告知竞拍者可能面临的各项费用和风险，以确保拍卖活动的公平、公正和透明。此外，物业公司也应加强欠费催缴工作，避免欠费问题的累积和扩大化。

  总之，通过本案的审理和剖析，我们不仅看到了法律在解决物业费纠纷中的及其重要的作用，也感受到了法律在维护市场秩序和社会公平正义方面的强大力量。让我们携手共进，一同营造一个和谐、稳定、有序的法拍房市场环境！ 王某在明确知晓拍卖公告中载明欠交物业费需由买受人承担的情况下，毅然决然地表示愿意承担该物业费的交纳义务，这一行为无疑构成了债务加入。因此，王某需对原业主李某所拖欠的物业服务费承担连带清偿责任。每一起案件都是引领社会风尚的明灯，本案通过对竞买人“债务加入”的认定，不仅有力保障了债权人的合法权益，明确了合同相对性原则下实际债务人的清偿义务，更对法拍房竞买人起到了警醒作用，提示其谨慎行事，顺应了公正、诚信的社会主义核心价值观导向，彰显了法律的威严与公正。返回搜狐，查看更加多