在这起托付合同纠纷案中，丹柱律师团队颜宇丹律师署理原告受托方深圳**云天出资咨询有限公司，建议托付方李某应按合同的约好付出署理服务费及违约金，对方则建议合同显现公正应吊销，受托方没有完结署理责任且约好的署理服务费超出了中介费的收费规范。一审判定大部分支撑了我方的诉讼恳求，托付方李某不服一审判定上诉，二审判定认可我方的辩论定见，维持原判，驳回李某的上诉恳求。

  2018年3月28日，作为托付方的被告李某与作为受托方的原告深圳**云天出资咨询有限公司、与作为居间方的深圳**房地产买卖有限公司签定《购买房子托付署理合同》，三方约好原告署理被告购买拍卖房产，被告托付原告的指定代表为署理人参与竞买，竞买成交后并将房产证处理到被告名下。合同约好署理总价为330万元，包括物业成交价及被告付出给原告的署理服务费及上述物业过户至被告名下所发生的增值税、契税、评估费3000元、房子挂号费和中介公司的买卖。关于该物业过户至被告名下所发生的除本条款前述税费外的其他税费均由原告承当。

  2018年4月8日，被告与深圳联合产权买卖所股份有限公司签定《产权受让托付协议(财物类)》，一起向原告出具承认书，承认原告署理报名成功并交纳竞买保证金60万元整。

  2018年4月19日，被告向原告出具《署理服务费承认书》，承认被告托付原告依照原合同的署理总价购买涉案房产，原告署理被告处理涉案房产的报名挂号、帮忙交纳竞买保证金等相关手续，涉案房产转让价为275万元，被告许诺向原告付出署理服务费：58万元整。

  2018年4月26日，被告向买卖所付出215万元房产转让买卖价款。2018年6月7日，涉案房产成功挂号在被告名下，被告交纳鉴证费27500元，交纳契税、印花税合计39444.75元，向有关行政机关交纳挂号费80元。

  但拍卖成功后，被告在未奉告原告的前提下，自行前往过户及交纳税费，并以此为由确定原告未实行合同约好的责任，回绝向原告付出署理服务费，因而丹柱律师团队以托付合同纠纷为由向法院申述要求被告按合同约好付出署理服务费461250元及违约金。

  本案系托付合同纠纷。根据法令规则，依法建立的合同，自合同建立时收效。当事人应当依照合同约好全面实行自己的责任。被告与原告、深圳**房产买卖公司签定的《购买房子托付署理合同》、《购买房子托付署理合同之补充协议》及原告向被告出具的两份承认书均系当事人实在意思表明，内容不违背法令、行政法规的强制性规则，合法有用。被告以严重误解、原告诈骗等理由建议吊销前述四份合同，但其未能供给对应的根据予以证明，不予支撑。

  结合本案根据，本案的托付行为应当分为两个阶段：阶段为署理被告参与竞买涉案房产、竞买成功；另一阶段为署理涉案房产过户至被告名下。尽管被告以为原告没有直接署理，可是在其与深圳联合产权买卖所股份有限公司签定《产权受让托付协议(财物类)》的同日向原告出具承认书，承认原告署理报名成功。2018年4月19日，被告向原告出具的署理服务费承认书中也再次承认署理报名挂号成功和竞买房产成功。现实上被告确也竞买涉案房产成功，故原告该部分署理行为有用，被告作为彻底民事责任行为能力人，应当为其承认的现实担任，然后付出相应的酬劳。而另一阶段，因为被告现实上免除两边之间的署理合同，自行向有关行政机关交纳契税等，未经过原告署理交纳并处理过户事宜。假如免除合同给原告形成丢失，应当补偿原告的丢失。考虑到本案详细景象，裁夺阶段署理行为应付出的费用应占整个署理合同署理费的2/3,即署理费的2/3（333万元-275万元购房款-27500元买卖鉴证费一41250元契税等）*2/3-511250元× 2/3= 340833元。

  至于另一阶段，原告未向法院提交根据证明其因被告免除署理合同而形成相应费用的丢失，故对该部分的署理费不予支撑。因被告之前已向深圳**房产买卖公司付出保证金5万元，而该保证金在竞买成功后现已转化为署理费，故被告仍应向原告主付署理费290833元。对被告所提返还保证金之恳求，不予支撑，且被告以中介费的收费规范提出约好署理费过高，但署理费不是中介，故两者不能混为一谈。综上，判定被告应向原告付出剩下署理服务费290833元及违约金。

  合同自建立时收效，当事人应当依照合同的约好实行各自的责任。上诉人与被上诉人签定的购买房子托付署理合同、购买房子托付署理合同之补充协议、承认书、署理服务费承认书是两边当事人的实在意思表明，不违背法令规则，合法有用，本院予以承认，上诉人与被上诉人应当依照合同的约好实行各自的责任。

  根据查明的现实，上诉人现已过被上诉人购得合同约好的房产，现上诉人建议被上诉人收取的署理费过高，两边签定的合同显失公正，这与上诉人作为具有彻底民事行为能力的人在签定合一起彻底根据自己志愿所为的现实不符。上诉人没有提交根据证明被上诉人在与其签定合同的过程中具有诈骗的行为，其自愿挑选被上诉人作为购房署理人亦未遭受钳制，署理费的金额亦由其承认，并签定了署理费承认书，其在购得房子后建议被上诉人收取的署理费过高，违背了契约精力，本院不予支撑。上诉人又建议被上诉人没有实行署理责任，但其自己签字的承认书清晰记载被上诉人指定代表冯某已署理上诉人在深圳市联合产权买卖所报名成功，已交纳竞买保证金60万元，签约现场视频证明上诉人在被上诉人指定代表陪同下与转让方签定什物财物买卖合同。上诉人在购得房子后自行处理相关手续，系其以行为单独免除两边签定的托付署理合同，并非被上诉人不作为，不实行合同的约好。上诉人的该上诉定见与查明的现实不符。

  关于原审法院裁夺署理费的核算方法，因为上诉人在合同实行过程中以自己的行为单独面免除合同，致使合同不能持续实行，原审法院根据被上诉人现已实行的署理责任在完结购买、过户等购房活动中付出的劳作份额为三分之二核算上诉人应当付出的署理费并无不当。上诉人建议署理费应依照买卖习气署理总价3%的规范收取没有根据建议依照合同约好署理总价10%的规范收取，但合同并未有此约好。上诉人的该上诉定见理由不充分，根据不足，本院不予支撑，原审判定确定现实清楚，适用法令正确，

  近年来，经过司法拍卖竞买获得房产的途径渐渐的变成为购房者的抢手挑选，而购房者们往往会托付署理组织代为竞拍。因而，有关拍卖房买卖中署理服务费的诉讼很常见，且当事人关于署理服务费的收费规范争议也比较大。

  本案首要争议之一在于署理服务费是否等同于中介费？作者觉得，《购买房子托付署理合同》属托付合同，是两边当事人的实在意思表明，不违背有关法令行政法规的禁止性规则，合法有用。当事人应依照合同约好实行各自的责任。因而，本案系托付合同纠纷，并非居间合同纠纷，原告非房地产中介服务组织，不适用被告李某提出的房地产生意管理办法和房地产中介公司的买卖习气，署理服务费不等同于中介费，二者不能混为一谈，不受政府指导价或是其他买卖习气的束缚，应按两边合同的约好实行。

  颜宇丹广东丹柱律师事务所主任律师、开创合伙人。我国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣扬委员会副主任、房地产法令专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、深圳“七五”普法讲师团讲师、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、我国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观念地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。